STF analisará se bem de família do fiador é penhorável em locação comercial

Ricardo Zamariola   rza@luc.adv.br

Vinícius Santos  ves@luc.adv.br

O Supremo Tribunal Federal atribuiu repercussão geral (tema nº 1.127) ao recurso extraordinário nº 1.307.334/SP, no qual se discute a penhorabilidade de bem de família em contrato de locação comercial.


A discussão diz respeito à interpretação – à luz dos direitos à moradia, à proteção da família e à dignidade da pessoa humana – do artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/90, segundo o qual a impenhorabilidade do bem de família não pode ser invocada contra “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.


No âmbito do Superior Tribunal de Justiça, o tema já está pacificado, inclusive sendo objeto do enunciado nº 549 da Súmula/STJ: “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. O verbete teve origem no REsp nº 1.363.368/MS, no qual se discutia a penhora decorrente do inadimplemento de contrato de locação comercial.


Já no STF, o tema também não é totalmente novo. Em 2010, o Supremo julgou o RE nº 612.360/SP (Tema nº 295), que debatia locação de imóvel residencial, decidindo que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação...”.

A discussão diz respeito à interpretação – à luz dos direitos à moradia, à proteção da família e à dignidade da pessoa humana – do artigo 3º, VII, da Lei nº 8.009/90, segundo o qual a impenhorabilidade do bem de família não pode ser invocada contra “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

Em se tratando especificamente de locação comercial, o STF possui precedentes tanto no sentido da impenhorabilidade  quanto no da penhorabilidade.


Reconhecendo distinguishig entre o já julgado RE nº 612.360/SP e o RE nº 1.307.334/SP, bem como constatando a divergência entre julgados da própria Corte, o STF, por unanimidade, entendeu se tratar de matéria com repercussão geral.


Desde o reconhecimento da repercussão geral, requereram ingresso no RE nº 1.307.334/SP, como amicus curiae, (i) a Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo, (ii) a Associação Brasileira de Shopping Centers, e (iii) os Sindicatos das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Horizontais, Verticais e de Edifícios Residenciais e Comerciais do (a) Distrito Federal, e dos Estados de (b) Goiás, (c) São Paulo, (d) Rio de Janeiro e (e) Rio Grande do Sul; todos defendendo a possibilidade de penhora do bem de família também nos contratos de locação de imóvel comercial.


Os autos do recurso extraordinário estão na conclusão com o Presidente do STF, Ministro Luiz Fux, que analisará o ingresso desses e de outros amici curiae antes de submeter o caso a julgamento. Ademais, deve haver apreciação do pedido de designação de audiência pública formulado pelo SECOVI/DF.


A relevância e o impacto que o tema pode ter em todo o mercado de locações são inegáveis.


Em linha com o posicionamento dos amici curiae, espera-se que o recurso extraordinário tenha o provimento negado, firmando-se orientação, no Supremo, no sentido de se permitir a penhora de bem de família do fiador em quaisquer contratos de locação.


Parece-nos que que as diferenças existentes entre o regime das locações comerciais e residenciais não autorizam tratamento desigual entre elas, no tocante à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador.


Diante do exposto, dado o dissenso entre os órgãos fracionários do STF e a parcial divergência entre STF e STJ, é essencial a participação de pessoas, físicas ou jurídicas, e de entidades que possam contribuir para a melhor análise e julgamento do recurso.

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 1 2ª Turma, RE nº 1.228.652/RJ. 2ª Turma, ARE nº 1.260.147/GO. 2ª Turma, RE nº 1.242.616/RS. 2ª Turma, RE nº 1.265.881/RJ. 2ª Turma, RE nº 1.282.510/SP. 2ª Turma, RE nº 1.277.481/SP. 2ª Turma, RE nº 1.292.107/SP. 2ª Turma, RE nº 1.287.488/MG. 2ª Turma, RE nº 1.275.230/SP. 2ª Turma, RE nº 1.288.387/SP. 2ª Turma, RE nº 1.293.397/SP. 2ª Turma, RE nº 1.296.250/SP.


1ª Turma, RE nº 1.223.843/RS. 1ª Turma, Rcl nº 35.998/SP. 1ª Turma, RE nº 1.240.968/DF. 1ª Turma, Rcl nº 38.822/SP. 1ª Turma, RE nº 1.260.497/PR. 1ª Turma, RE nº 1.277.487/SP. 1ª Turma, RE nº 1.274.269/SP.